10年後、いえ3年後、5年後のご所有のアパートの状態を想像したことはありますか？
「アパートを持っていれば将来安心」という感覚をお持ちのオーナー様にお知らせ
いたします。今のうちに何らかの手を打っておいたほうが良いですよというご案内です。
既にその兆候は表れてきています。
節税対策(相続税対策を含む）、安定的な収入を得るためのひとつとして、アパートを
持たれる方が多いと思います。しかしながら最近、空室がなかなか埋まらないという
声を耳にします。その理由をご存知でしょうか？
不動産管理会社からは、「募集を掛けているんですが、なかなか決まらないんですよ。」
と言われて、仕方が無いとあきらめていませんか？
「募集するのに部屋をキレイにしておかないと案内が出来ないんですよ。」と言われて、
高い内装費を掛けたもののすぐに入居者が決まらないんですよと、お困りのオーナー様
今、真剣に考える時期だと思いご案内させていただきました。
現在の住宅事情は、既に世帯の数よりも住宅の数がそれを上回っています。加えて
ハウスメーカーが新築住宅やアパートを作り続け供給過剰の状態になっています。
このことは認識していらっしゃいますか？
認識をお持ちでないと、空室状態はそのうち埋まるだろうと考えてしまい、その状態が
延々と続くことになります。
住宅ローン減税など、国の持ち家政策などが更に空室状態改善の妨げになっています。
１．住宅ローン減税はご存知ですか？（1％の税額控除）
２．住宅ローンの金利はご存知ですか？
1％を下回る金利で借り入れが出来ます⇒年収が低くても借り入れが可能です
⇒結果、家賃を払うくらいなら持ち家にしようと、持ち家志向が上昇
３．2011年の相続税法の改正の影響はご存知ですか？（納税者の増加）
基礎控除額が減額になり納税者が増加。節税目的にアパート建築増加。
⇒供給増加に拍車をかける。
４．2022年問題ご存知ですか？（生産緑地法の期限到来）
バブル時の土地規制の法律が期限到来。東京23区内だけでも135万坪もある
生産緑地がどうなるのか？市場に出たら？その動向が気に掛かります。
古い物件から新しい物件へ、設備の古い物件から設備の整っている物件へ、
アクセスの悪い物件から駅近の物件へ、これらが無理ならば極力家賃の低い物件へ
と、入居対象者の減少でアパート事業は既に過当競争に突入していることを認識して
おく必要があります。
「うちはサブリース契約を結んでいるから大丈夫」と言われる方もいますが、限界的に
入居者が確保できなければ、サブリース会社の業績悪化は必至です。そのため、強力な
家賃の引き下げ要求を突き付けられ当初予定の家賃収入の確保が出来なくなりつつあり
ます。家賃引き下げで済めば良いのですが、設備が古いアパートにおいては設備の新設
など新たに要求されるケースもあるようです。
入居者の減少は、サブリース契約そのものを成立させにくくしています。
これからのアパート建築はサブリース契約したとしても、３年くらいで条件変更となる
可能性が充分あるということです。
アパートを持つこと＝資産家になり安定した収入も確保できる ×⇐崩壊しつつあります
同上 ＝不動産を持つ資産家 ×⇐負動産を持て余す
では、アパートは本当にだめなのか？というと、そうとも限りません。一定の入居希望者
はいるのですから。地方から出てくる学生さん、新入社員、新婚の若夫婦、転勤等による
入居、改築中のための仮住まい、単身世帯、お年寄り、生活保護世帯等々、
ただこれまでのように、アパートを建てたら安定した収入が入ってくるという甘い考えでは
成り立たなくなってきているということ認識して、事業として運営していく必要があると
考えます。
今あるアパートは、アクセスの良い駅近などの立地条件の良い物件に買い替える。
アクセスの悪いアパートは売却して、都心部のマンションの１室に買い替えるということも
必要かもしれません。
地方都市では、売りたいけれども買い手がつかないので売れないという物件も増えているよ
うです。不動産は処分性の高い物件をどのくらい持っているのかが、分かれ目のような気が
します。
クロスのお助け名人松井では、アパートの「クロスメイク」のご相談のほか、
都心部における不動産の買い替えなどのお手伝いもさせていただいております。
住宅関連で何かございましたら、いつでもお声を掛けていただけましたら幸いです。
（TEL:０９０－５０１７－２８００ 松井）